不動産を売却したい方へ！シミュレーションする方法とは？

不動産を売却したい方はいらっしゃいませんか。
売却するにあたってお金について気になる方は多いと思います。
今回は不動産売却をシミュレーションする方法について紹介します。

□具体的なシミュレーション方法について

はじめに、不動産の売却価格を調べましょう。
しかし、不動産の売却価格は不動産鑑定士でないと判断できないので、自分で算出することは非常に難しいです。
そのため、REINSという国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営しているサイトを活用しましょう。

似た物件を調べることで、自分の物件がどのくらいの価値になるかある程度把握できます。
このサイトは、土地の細かい住所だけでなく、建物の築年数や広さなどの大きな項目で範囲を絞れるのも特徴の1つです。

ただし、REINSは不動産会社しか取り扱いできないサイトとなっておりますので、不動産会社にご確認ください。

次に、仲介手数料について考えましょう。
不動産を売却した後、不動産会社に仲介手数料を支払いますよね。

不動産会社に支払う仲介手数料については、実は上限が決められています。
具体的には、200万円以下の部分には売却価格の5パーセント、200〜400万円の部分には売却価格の4パーセント、400万円以上の部分には売却価格の3パーセントに6万円を加算して消費税が足されたものが上限として決まっています。
こちらを使えば、仲介手数料のだいたいの値が求められます。

次に、税金について計算しましょう。
不動産を売却する際には「登録免許税」と「収入印紙税」という2つの税金がかかります。
登録免許税に関しては、抵当権が付けられている1つの不動産あたり1000円と定められています。
そのため、一般に土地と建物にそれぞれ抵当権が付いている場合は2000円が必要になると考えておきましょう。

国税庁の令和2年4月更新の情報によると、収入印紙税については、次のように定められています。
50〜100万円は1000円、100〜500万円は2000円、500〜1000万円以下は10000円、1000〜5000万円以下の場合は20000円、5000万円〜1億円以下の場合は60000円です。

ただし、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される以下の2種類の契約書に関してのみ、軽減措置がなされております。
①不動産の譲渡契約
②建設工事の請負契約

軽減措置が適応された場合、次のように金額が変わります。

50〜100万円は500円、100〜500万円は1000円、500〜1000万円以下は5000円、1000〜5000万円以下の場合は10000円、5000万円〜1億円以下の場合は30000円です。

最後に、譲渡所得税について考えましょう。
不動産を売却して利益が発生する場合は、こちらについても考える必要があります。

譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が異なります。
所有期間が5年以下の場合は、譲渡所得税と住民税を合わせて39パーセント、5年より長い場合は2つ合わせて20パーセントの譲渡所得税がかかります。

また、おおよその譲渡所得税を知るための計算方法についても、確認しておくと役に立つでしょう。
具体的には、（売却価格−購入価格−諸費用）×税率で求められます。

□お得に売却するには？

不動産をお得に売却するためには、不動産を購入した時の書類を揃えておくと良いでしょう。
不動産を購入した際の具体的な代金がわからない場合、売却代金の5パーセントで取得したものとして計上されるため、売却価格が大きく計上されてしまい、実際より多く課税される可能性が高くなってしまいます。

通帳の記録などでも認められる場合はありますが、売買契約書があった方が確実です。
不動産を売却したいと思われている場合は、あらかじめ書類を探しておくことをおすすめします。

□まとめ

今回は、不動産売却を検討されている方に向けて、シミュレーションの方法について紹介しました。
不動産の売却をお考えの方は、お気軽にご相談下さい。